La sous-location illicite : ce que peut faire le bailleur

Préparer la saisine du Tribunal

Distinguer la sous-location des situations autorisées

Le locataire est autorisé, sans solliciter l’autorisation du bailleur, à héberger à titre gratuit des membres de sa famille ou des amis de manière temporaire au sein de sa résidence principale.

La sous-location , c’est-à-dire le fait pour un locataire de louer à son tour tout ou partie du logement loué à un tiers moyennant une contrepartie financière, est interdite, sauf autorisation du propriétaire-bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Sous-louer illicitement son appartement est un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail par le juge.

Rassembler des preuves

Avant d’engager une action en résiliation du contrat de location, le propriétaire-bailleur doit regrouper un maximum de preuves. Par exemple : des photographies de la boîte aux lettres sur laquelle figurent les noms de plusieurs personnes autres que le locataire, des témoignages du gardien et des voisins, une annonce sur internet…

Il est également possible de déposer auprès du Tribunal du lieu de situation de l’immeuble une requête aux fins de constat pour qu’un huissier de justice soit désigné pour entrer dans le logement et constater ses conditions d’occupation.

Dans le cas d’une sous location saisonnière ou d’une sous-location meublée de courte durée, via un site internet de type « Airbnb », il est conseillé de demander à l’huissier désigné de réaliser au préalable un constat de l’annonce sur le site internet afin qu’il puisse ensuite attester que le logement présenté sur internet est le même que celui loué.

La procédure judiciaire

La demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion

Une fois les éléments de preuve recueillis, il convient de saisir le Juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement en résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement du locataire à ses obligations et expulsion.

Les magistrats sont souvent sévères avec les locataires qui sous-louent régulièrement leur résidence principale. Si les preuves sont suffisantes, et quand bien même le paiement du loyer serait assuré, le propriétaire-bailleur peut raisonnablement espérer obtenir la résiliation du contrat de location.

La demande de remboursement des sous-loyers perçus par le locataire

Le locataire ne peut tirer profit du bien qui lui est loué, sauf accord du bailleur. Le locataire qui sous-loue et perçoit une contrepartie financière peut donc être condamné à reverser au bailleur tous les sous-loyers qu’il a perçus, appelés les fruits civils au sens des articles 546 et 547 du Code civil.

C’est ce qu’a affirmé la Cour de cassation dans un arrêt de principe rendu le 12 septembre 2019 (3ème Civ. 12 sept. 2019, n° 18-20727).

En connaissant le montant du sous-loyer et la durée de location, il est possible pour le propriétaire-bailleur de chiffrer la demande de restitution à formuler à l’encontre du locataire.

Dans le cas d’une sous-location saisonnière notamment via un site de type Airbnb, cette estimation peut être obtenue en retenant le montant de la location à la nuitée et de calculer en fonction du nombre de nuitée minimum par location et du nombre de commentaires « postés » sous l’annonce. Pour ce faire, un constat internet détaillé réalisé par un huissier de justice habitué est primordial.